أخبار منوعة

عقارات لندن تتساءل: هل يعود الفرسان مع عودة الطائرات إلى السماء؟

عقارات لندن تتساءل: هل يعود الفرسان مع عودة الطائرات إلى السماء؟

قبل عام من هذا الوقت، تم إغلاق سوق الإسكان في إنجلترا مؤقتا ضمن أول إغلاق وطني لفيروس كورونا. ترك الآلاف من المشترين عالقين على الهامش، غير قادرين على رؤية المنازل بهدف الشراء، أو المضي قدما في عمليات الشراء. عندما خففت القيود بعد سبعة أسابيع، هرع صائدو المنازل المحليون إلى السوق.

لكن عدد المشترين الدوليين، وهو أمر حاسم لسوق العقارات في وسط لندن، ظل منخفضا بشكل كبير، بسبب القيود المفروضة على السفر الدولي. علاوة على ذلك، بدءا من أول نيسان (أبريل) الحالي، أصبح على المقيمين من خارج المملكة المتحدة دفع رسوم دمغة إضافية 2 في المائة على أي عقار تم شراؤه في إنجلترا وإيرلندا الشمالية.

مع التكاليف الإضافية، هل سيظل المشترون الأجانب يرغبون في الاستثمار في العقارات في وسط لندن عندما يتم رفع قيود السفر أخيرا؟ يقول كريس جونز، وكيل مشتريات في العاصمة: “هذا هو سؤال المليون دولار”.

نتيجة لرسوم الدمغة الإضافية وتعزيز الجنيه مقابل الدولار خلال العام الماضي، سيجد المشترون الأجانب سوقا مختلفة تماما عن السوق التي أبعدوا عنها في آذار (مارس) 2020.

يقول روري سكاريسبريك، وهو وكيل مشتريات في بوبرتي فيجن: “قد يعود مشترو الدولار أو اليورو الذين كانوا في السوق قبل الوباء ليجدوا أن العرض بأكمله سيكلفهم 10-15 في المائة أكثر من آخر مرة كانوا فيها هنا، وهذا أمر موجع”.

يواجه المشترون الأجانب أيضا حقائق بريكست، وبالنسبة للمشترين الاستثماريين، هناك انخفاض حاد في الإيجارات منذ بداية الوباء الذي قلص عائدات الإيجارات الضئيلة أصلا.

يقول سكاريسبريك إن الضريبة الجديدة على وجه الخصوص ستجعل المشترين غير المقيمين يتوقفون للتفكير. التكاليف الإضافية في الأسواق الرئيسة في لندن لا يستهان بها. على منزل بقيمة ثلاثة ملايين جنيه، تضع التكلفة الإضافية على المشترين غير المحليين الذين يشترون عقارا ثانيا 60 ألف جنيه في الضرائب، ما يجعل إجمالي فاتورة رسوم الدمغة أكثر من 423 ألف جنيه.

عبر جميع نطاقات الأسعار، احتمال الضريبة يشجع بعض المشترين على تسريع خططهم. انتقل الكندي أليكس ليروز (30 عاما) للشراء “عاجلا وليس آجلا” لتجنب الرسوم الجديدة. يقول ليروز إنه يريد أيضا الإمساك بتوفير من فترة إعفاء رسوم الدمغة، التي تتنازل عن الرسوم على أول 500 ألف جنيه من أي عملية شراء. كان من المقرر أصلا أن تنتهي فترة الإعفاء المذكورة في آذار (مارس)، لكن تم تمديدها وستستمر بشكل ما حتى نهاية أيلول (سبتمبر).

من المتوقع، وفقا لبعض الوزراء، أن تساعد الضريبة الجديدة على المشترين الأجانب “على جعل أسعار المنازل في متناول الجميع، وتساعد الناس على الصعود إلى سلم الإسكان والارتقاء، بما يتماشى مع الأهداف الأوسع لملكية المنازل”.

لكن بينما يلقي خبراء العقارات باللوم على إصلاحات رسوم الدمغة في 2014 و2016 في خفض الأسعار في وسط لندن، الرسوم الجديدة لغير المقيمين قد لا تكون لها النتيجة نفسها. أثرت تلك الزيادات الضريبية في المشترين في جميع المجالات. نتيجة لذلك “بينما كان المشترون يحررون الشيكات، البائعون هم الذين يدفعون الثمن فعليا، لأن الأسعار تم تصحيحها بالنسبة المئوية نفسها أو أكثر”، كما يقول سكاريسبريك، في إشارة إلى انخفاض الأسعار في الأجزاء الباهظة الثمن في لندن، التي كانت الأكثر تضررا من الزيادات الضريبية في الأعوام الأخيرة.

الرسوم الإضافية الجديدة ستؤثر فقط في مجموعة ضيقة، ما يجعل من الصعب على المشترين الأجانب التفاوض مع البائعين. يقول سكاريسبريك: “ستكون حجة صعبة على المشتري أن يقول إنه سيدفع ببساطة أقل بنسبة 2 في المائة، إذا كان البائع يفضل الانتظار لمشتر بريطاني غير متأثر”.

تعتقد كاميلا ديل، وهي وكيل مشتريات في لندن مع بلاك بريك، أن الرسوم الجديدة لن تبعِد المشترين الأجانب تماما. “إنها تكلفة إضافية، لكن عليك أن توازن ذلك مع الطريقة التي يبدو بها عقار (فاخر) في لندن في عين مشتر خارجي في الوقت الحالي: لا تزال الأسعار منخفضة 20 في المائة عن الذروة (في 2014)، الجنيه مرتفع ولكنه لا يزال رخيصا مقارنة بالدولار”.

على أرض الواقع “لا يقول الناس ’قررنا نتيجة للرسوم الإضافية بنسبة 2 في المائة أننا سنؤجل (الشراء)‘”، كما يقول تيم هيات، رئيس شركة نايت فرانك السكنية في المملكة المتحدة. لكن، بينما يرى أن سعر الصرف وتكلفة الديون عاملان أكبر بكثير، فإنه يتوقع فجوة في المبيعات الخارجية “بينما يدرك الناس ما يحدث” بعد الرسوم الإضافية.

القرارات التي يتخذها المشترون الدوليون ستحدث آثارا تنتشر عبر سوق الإسكان في العاصمة. لا يوجد سجل شامل لنسبة المشترين في لندن من الخارج، لكن هناك حضور دولي كبير في العاصمة، ولا سيما في الأحياء المركزية الأغلى سعرا وفي سوق الشقق المبنية حديثا.

في وسط لندن الراقي، مناطق مثل مايفير ونايتسبريدج، أقل من نصف المشترين المسجلين من قبل نايت فرانك في العقد الماضي كانوا من الأجانب. تقول نايت فرانك في العام الماضي وفي الأشهر الأولى من 2021 تراجعت هذه النسبة إلى أكثر من الثلث بقليل.

عدم وجود مشترين أجانب خلال العام الماضي يؤدي بالفعل إلى تغيير أي المناطق هي الأكثر طلبا. التراجع المطول في الاهتمام الدولي من شأنه فقط أن يجعل التحول أكثر وضوحا.

يقول جو إكليس، العضو المنتدب لشركة إيكورد، وهي وكالة للبحث عن العقارات وشرائها: “في العام الماضي نظرنا في المناطق المرغوبة لدى الساكنين المالكين المحليين: قرية هامبستيد، ريتشموند، بارنز. كانت تلك هي المناطق الرابحة الحقيقية. المناطق التي تعثرت هي المناطق ذات الطابع الدولي: مايفير وبلجرافيا ونايتسبريدج تضررت حقا”.

شراء منزل في لندن، الذي كان في الماضي صفقة مباشرة نسبيا للمشترين الأجانب، يصبح أكثر تعقيدا بكثير، بما في ذلك ترتيبات السفر غير المباشرة، والحجر الصحي، وخطر الإغلاق غير المتوقع. نتيجة لذلك، ابتعد كثيرون، ما يعني أن المناطق الأكثر شعبية في لندن بين العملاء الأجانب لم تشارك في ارتفاع الأسعار الذي شوهد في أماكن أخرى في البلاد.

في العام المنتهي في كانون الأول (ديسمبر) 2020، تراجعت الأسعار 0.4 في المائة في وسط لندن الراقي، وفقا لسافيلز. في إنجلترا بشكل عام، ارتفع متوسط الأسعار 7.3 في المائة في الفترة نفسها، وفقا للبنك العقاري نيشنوايد.

يقول نيك بودن، الرئيس التنفيذي لوكالة فوكستونز العقارية، إن مستوى اهتمام المشترين الأجانب بلندن انخفض بشكل كبير في العام الماضي. “تضاءل عدد المشترين الأجانب. هناك منازل جديدة يتم بيعها في الخارج مباشرة، لكن هذا أقل مما كان عليه في الأعوام القليلة الماضية. في الإيجارات، عمليا اختفى الطلاب الأجانب تماما”.

يقول تيم كرين، رئيس الأبحاث في وكالة موليور، إن الضريبة لن تثني جميع المشترين الأجانب عن الشراء. “الأشخاص الذين يشترون شقة لطفل (لكي) يعطيها له في غضون 20 عاما (أو) الراغبون في الحصول على المال بأمان في الخارج والمحميون بموجب القانون الإنجليزي سيكونون أقل قلقا بشأن ضريبة الدمغة الإضافية”.

لكن المرجح أن يتردد المضاربون، كما يقول. المشترون الدوليون الذين يتطلعون إلى شقق لندن الفاخرة للاستثمار وليس منزلا يتعرضون للانتقاد بسبب تأجيج ارتفاع الأسعار في أجزاء من العاصمة. لكن كرين يقول لا ينبغي أن نتسرع في استبعاد هؤلاء المشترين “المغامرين”. من خلال شراء الشقق قبل بنائها، تحمل المستثمرون الأجانب الكثير من المخاطر المالية التي يواجهها المطورون في المراحل الأولى من المشروع.

يضيف: “هم يلعبون دورا مهما للغاية في منح الثقة للمطورين للبدء. غيابهم يعني أن التطوير الإسكاني لن يحدث”.

وفقا لبيانات موليور، بدأ العمل في نحو 34 ألف منزل جديد في لندن في 2015. وبحلول 2020 انخفض ذلك نحو 50 في المائة، إلى 17856 منزلا.

قبل إدخال أي ضريبة جديدة، يتوقع وكلاء العقارات موجة من المبيعات – في جميع أنحاء المملكة المتحدة، ارتفعت المعاملات في شباط (فبراير)، في الوقت الذي يحاول فيه المشترون استباق الموعد النهائي الأصلي لشهر آذار (مارس) في فترة الإعفاء من رسوم الدمغة. لكن لم يكن هناك اندفاع من جانب المشترين الأجانب هذه المرة.

تقول ديل، من بلاك بريك “لم يأت ذلك بسبب قيود السفر. رأينا بعض النشاط من العملاء الحريصين تماما على تجنب دفع الضريبة الزائدة، لكن ليس بالقدر الذي كان يرجوه المرء. ليس كل شخص على استعداد للسفر والخضوع للحجر”.

لكن البائعين متفائلون بشأن ما سيأتي بعد ذلك جزئيا بسبب طرح اللقاح السريع في المملكة المتحدة. وفقا لسكاريسبريك “المطورون واثقون بوصول الفرسان بمجرد عودة الطائرات إلى السماء”.

مفتاح فهم الطلب هو حقيقة أن معظم المشترين الأجانب، مثل نظرائهم المحليين “لديهم دوافعهم الخاصة للشراء وليسوا مجرد مضاربين ومستثمرين”، كما يقول سكاريسبريك. “ينتقل بعضهم، وبعض آخر لديه أطفال هنا، وكثير منهم يؤمنون (أنفسهم) ضد عدم الاستقرار السياسي والاقتصادي في ولاياتهم القضائية”.

بعبارة أخرى، من غير المرجح أن يتردد المشترون الدوليون الذين يبحثون عن منزل جديد للاستقرار فيه بسبب زيادة الضرائب. يقول سكاريسبريك: “النقطة المهمة هي أن لديهم حاجة عملية إلى امتلاكها هنا وسيتعين عليهم التعامل مع اللكمات

المصدر الاقتصادية 

مبادروة ملتزمون

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

زر الذهاب إلى الأعلى